האם הקורונה השפיעה על מחירי הדירות להשכרה בתל אביב?

השבוע ציינו כאן בישראל את תחילתו של החודש הרביעי מאז שפקדה אותנו מגפת הקורונה. במאמר זה נבחן כיצד השפיעה עד כה המגפה הן על היצע הדיור להשכרה והן על מחירי הדירות בעיר תל אביב.

תאריך פרסום: 3 ביולי, 2020

ארועים רבים קרו מאז החלת התקנות לשעת חירום, אמנם הבולטים התרחשו בזירה הפוליטית, הכלכלית וזירת הנדל"ן. במאמר זה נבחן כיצד השפיעה עד כה המגפה הן על היצע הדיור להשכרה והן על מחירי הדירות בעיר תל אביב.

באפריל הזכרנו שתל אביב היא העיר המובילה בכמות האנשים אשר איבדו (גם אם כי חלקם באופן זמני) את עבודתם. אלפי שוכרי דירות נאלצו לפנות את דירתם וחלקם לא יכלו להישאר בעיר ואף נאלצו לעזוב אותה. מטבע הדברים, נוצרה סיטואציה בה ההיצע של דירות להשכרה גבר על הביקוש, סיטואציה אשר גרמה למחירים להתחיל לרדת. אחרי הכל בעלי נכסים יעדיפו לקבל תשואה נמוכה יותר, מאשר להשאר ללא הכנסה מנכסם כלל. כך בדיוק קרה עם פרוץ המשבר והחלת הסגר הכללי על המדינה. בכדי להבין כיצד השפיעה המגיפה על מחירי הדירות בארבעת החודשים האחרונים, בכתבה זו נתמקד בסוגי הנכסים הבאים:

  1. דירות חדר
  2. דירות שני חדרים
  3. דירות שלושה חדרים
  4. דירות ארבעה חדרים

אך לפני שניגש לניתוח המספרי, ננמק תחילה מדוע החלטנו לבדוק דווקא סוגי נכסים אלה. הסיבה היא פשוטה: קהל המשתמשים שלנו מורכב בעיקר מאוכלוסייה ממעמד הביניים (משפחות, אנשי היי-טק וטכנולוגיה) ואף ממעמד נמוך יותר (סטודנטים, חולקים דירה משותפת, בני נוער שעתה סיימו את שירותם הצבאי). מטרתינו היא לעזור למשתמשים אלה למצוא נכסים שאינם מסווגים כדיור יוקרה. מסיבה זו לא לקחנו בחשבון הניתוח דירות חמישה חדרים ומעלה, דירות מתיווך, וכן דירות שגובה שכר הדירה עולה על 20,000 ₪. לבסוף, נציין כי המידע מתבסס אך ורק על מודעות חדשות שהתפרסמו בלוחות המודעות ברשת בין החודשים מרץ ליוני. למען הסר ספק, נכס שמודעתו לא הייתה פעילה בעבר ונהייתה פעילה בחודשי הקורונה, יילקח בחשבון גם הוא.

נתוני היצע

להלן הנתונים שישמשו אותנו בחישוב נתוני ההיצע. לפניכם טבלה המרכזת את כמות המודעות החדשות, ללא תיווך, עד 20,000 ₪ כאמור, מפולחות לפי סוג דירה בחודשי המגיפה:

מרץ אפריל מאי יוני
דירות חדר 99 30 37 83
דירות שני חדרים 129 55 50 178
דירות שלושה חדרים 244 33 94 284
דירות ארבעה חדרים 136 32 66 165
סה"כ 608 170 247 710

קשה להתעלם מהצניחות בהיצע של כלל סוגי הדירות:

  • אין ספק לכל כי הירידה המשמעותית בהיצע בחודשים מרץ-מאי נבעה מההגבלות המחמירות שהוחלו בישראל. הגבלת חופש התנועה וחוסר הידיעה מן העתיד שיחקו תפקיד מפתח בהחלטתם של בעלי הדירות לפרסם את נכסם בלוחות המודעות. רבים מבעלי הדירות אף קיבלו מהבנקים דחיות לתשלומי המשכנתא, מה שסיפק להם "חמצן לנשימה" בתחילת התקופה. למרות זאת, דיירים שנאלצו לעזוב במיידי המשיכו לפרסם גם בשיא הגל הראשון של הקורונה.
  • נכון לכתיבת שורות אלה, היצע דירות החדר לא התאושש ולא חזר לקדמותו. מאז פרוץ הקורונה מספר מודעות של דירות חדר נמוך ב- 16% מחודש מרץ, עם 83 מודעות פעילות בלבד.
  • בחודשי מרץ-מאי דירות חדר, 2 ו- 3 חדרים סבלו משיעור ירידה זהה במספר המודעות אשר עמד על מעט יותר מ- 60%!
  • בחודש מאי מספר המודעות של דירות ארבעה חדרים צנח בכ- 50%! לאחר ששוק הדירות הוצף בדירות ריקות וההגבלות בתל אביב הוסרו באופן הדרגתי במהלך חודש מאי, ראינו כי השוק התחיל להתאושש במהלך חודש יוני:
  • היצע של דירות חדר עלה בכ- 125% בהשוואה לחודש מאי,
  • מודעות של דירות ארבעה חדרים זינקו ב- 150%,
  • דירות 3 ו- 2 חדרים רשמו עליה מרשימה של כ- 200% ו- 255% בהתאמה.

בשורה התחתונה

כצפוי, ההיצע הכולל של דירות להשכרה בתל אביב נהיה גדול יותר, כך ש:

  • היצע של דירות שני חדרים בחודשים מרץ-יוני: עלה ב- 38%,
  • נרשמה עליה בהיצע של דירות שלושה חדרים ב- 16%,
  • עליה דומה בדירות ארבעה חדרים בשיעור של 21%. מנגד, ההיצע של דירות חדר קטן במעט יותר מ- 15%.

נתוני מחירים (בשקלים)

להלן פילוח המחירים לפי סוג דירה בחודשים מרץ-יוני:

מרץ אפריל מאי יוני
דירות חדר 3,614 3,496 3,383 3,466
דירות שני חדרים 5,270 5,204 5,206 5,059
דירות שלושה חדרים 6,847 6,216 6,880 6,641
דירות ארבעה חדרים 9,233 8,445 8,562 8,055
ממוצע 6,241 5,840 6,007 5,805

דירות חדר: בחודש מרץ עמד שכ"ד ממוצע לדירת חדר בתל אביב על כ- 3,614 ₪. בחודש מאי נרשמה ירידה זמנית של כ- 6%, ואחריה בחודש יוני נרשמה עליה של 2%. בסה"כ דירות חדר איבדו 4% מגובה שכה"ד בחודשי מרץ-יוני.

דירות 2 חדרים: בדומה לדירות חדר, נרשמה ירידת מחירים בגובה של 4%, ונכון לכתיבת מאמר זה גובה שכ"ד ממוצע לדירת שני חדרים עומד על כ- 5,060 ₪.

דירות 3 חדרים: למרות שלא נרשמה ירידת מחירים בחודשיים הראשונים, המחירים ירדו ב- 3% בתקופה כאמור.

דירות 4 חדרים: הירידה הגדולה ביותר במחירי הדירות עד כה נרשמה דווקא בדירות ארבעה חדרים. בחודשי מרץ-מאי, ירד גובה שכ"ד מ- 9,233 ₪ לכ- 8,562 ₪, ירידה בגובה 7%. בחודש יוני המשיכו לצנוח המחירים ב- 6% נוספים ובסה"כ היינו עדים לשינוי מגמה ממשי אשר היווה ירידה של 13% לדירות ארבעה חדרים!

בשורה התחתונה

המחיר הממוצע של הדירות שבדקנו בתל אביב ירד ב- 7% בחודשים מאי-יוני.

לסיכום

הנתונים לעיל לא משאירים ספק לכך כי בארבעת החודשים האחרונים אנו עדים לירידות מחירים משמעותיות של דירות להשכרה בתל אביב. לדעתנו, בין היתר הסיבות לכך הן:

  1. היצע אשר עולה על ביקוש.
  2. מספר רב של דיירים אשר ירדו מנכסיהם בעקבות פגיעה כלכלית בפרנסתם.
  3. חוסר וודאות ממה צופה העתיד בטווח הרחוק-בינוני.

ייתכן ומגמה זו היא זמנית בלבד, אך על כך נוכל לדעת רק בהסתכלות לאחור. אחרי הכל, ההיסטוריה מראה כי אחרי כל המגיפות שפקדו את העולם עד כה, התל"ג המשיך לצמוח לאחר האטה זמנית. לעיון נוסף, ראו תוצאות מחקר של אונ' הרווארד אשר בדק כיצד השפיעו מגיפות במאה הקודמת על כלכלת ארה"ב.


💡 הידעתם? המשתמשים שלנו מקבלים התראות בזמן אמת על שינויים במחירי הדירות היישר לטלגרם שלהם ללא כל עלות! אצלנו לא תמצאו מודעות מתיווך ולא תצטרכו לשוטט שעות בלוחות המודעות! המודעות ימצאו אתכם... הירשמו עכשיו!

הבהרה! אין לראות בניתוח לעיל המלצה להשקעה ו/או קבלת החלטה כספית כלשהי. הנתונים לעיל מסתמכים על מודעות אשר נמצאו ברחבי הרשת ובלוחות המודעות האינטרנטיים בלבד. הנתונים האמיתיים והמסקנות עלולים להיות שונים מאלה שהוצגו במאמר זה. המחבר אינו עוסק בתחום נדל"ן באופן מקצועי ולכן יש לקחת בערבון מוגבל את הכתוב לעיל. המחבר לא יישא בכל נזק ישיר או עקיף שייגרם בעקבות שימוש במידע לעיל.

קרדיט תמונה: energepic.com דרך Pexels